Gastkommentar

„Renditen halten Vergleich stand“

Von Markus Beike

aus: AHGZ-Druckausgabe Nr. 2006/43 vom 28. Oktober 2006

Warum jetzt Hotels kaufen? Gerade in den vergangenen 24 Monaten beobachten wir steigende Nachfrage nach deutschen Hotelimmobilien. Vor allem ausländische Investoren zeigen großes Interesse: Das sind Immobilieninvestoren, die Hotels zur Diversifikation ihres Portfolios kaufen, oder Private Equity Funds (PE), die aktuell günstig einkaufen, die Objekte dann weiter entwickeln, um sie mittelfristig mit Gewinn zu veräußern.

Nicht zu vergessen sind „reine“ Hotelinvestoren, die über strategische Beteiligungen oder M&A-Transaktionen ihre Präsenz in der größten Volkswirtschaft Europas erhöhen wollen. Aber auch private Investoren sind aktiv: sowohl in der mittelständischen als auch in der Groß-/Kettenhotellerie. Und schließlich (deutsche) institutionelle Investoren, deren Bedeutung aber durch die Aktivitäten ausländischer Investoren überschattet wird.

Gesucht werden Einzelobjekte oder Portfolios als Asset-Deals oder Share-Deals (Kauf von Gesellschaftsanteilen). Dabei ist es in der Regel unerheblich, ob Hotels mit oder ohne Betreiber verkauft werden, da einige PE-Player über eigene Betreibergesellschaften verfügen oder an diesen beteiligt sind.

Größere Volumina sind in der Regel für PE interessanter, da der Prüfungsaufwand erheblich ist. Daher kommen kleinere und mittlere Hotels als Targets meist nur in Frage, wenn sie als Bestandteile eines Portfolios gehandelt werden. Was sind die Gründe für diesen Investment-Appetit?

Sicher trägt der Mangel an Alternativen dazu bei. Und betrachten wir die Renditen der letzten Hoteltransaktionen, halten diese dem europäischen Vergleich stand, allerdings hinken die Einstandspreise hinterher. Das ist auf den vergleichbar niedrigeren Cashflow der Hotels zurückzuführen, der im Europa-Vergleich unter anderem auf verhaltenen Zimmerpreisen und Belegungsraten basiert. Nichtsdestotrotz scheinen der Fantasie mancher Investoren kaum Grenzen gesetzt. Mit anderen Worten: (Noch) ist Zeit für einen vernünftigen Einstand in einen Markt mit Erfolg versprechenden Prognosen. Doch ist zu erkennen, dass die Preise durch die Aktivitäten der Investoren stärker anziehen.

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