Veröffentlicht am
22.01.2005
Thema der Woche
„Für die Hotellerie gibt es keine Standards“
Dr. Henrik Baumunk, Prokurist Advisory bei der KPMG, sieht Hotels als die Grenzfälle in der Klassifizierung
Dr. Henrik Baumunk, Prokurist Advisory bei der KPMG.
FRANKFURT/M. Hotels gelten als Grenzfälle innerhalb der Immobilien-Klassifizierungen. Nicht der Hoteltyp, sondern die Vertragsart entscheidet nämlich über die Einordnung in die Klasse – mit bilanztechnischen Folgen. Dr. Henrik Baumunk, Prokurist im Bereich Advisory der Beratungsgesellschaft KPMG in Frankfurt, erläutert das schwierige Thema in Ansätzen.
Dr. Baumunk: Mit einer EU-Verordnung aus 2002 wurde die Anwendung der International Financial Reporting Standards (IFRS, vormals IAS) für börsennotierte Unternehmen in der EU verpflichtend. Hotelgruppen, die selbst börsennotiert sind oder Tochter eines börsennotierten Unternehmens sind, müssen demnach ab 2005 nach IFRS bilanzieren, und zwar schon rückwirkend für dieses Jahr.
Für die Hotellerie gibt es keine expliziten Standards. Die Immobilien sind wie andere Immobilien auch in Vorratsimmobilien (IAS 2), eigengenutzte Immobilien (IAS 16), Anlageimmobilien (IAS 40) oder zum Verkauf stehende Immobilien des Anlagevermögens (IFRS 5) zu klassifizieren.
Dr. Baumunk: Weil neben der Eigennutzung – Hoteleigentümer = Betreiber – eine Reihe von Vertragsgestaltungen, unter anderem Fixpachtvertrag oder Managementvertrag, denkbar ist, die erst nach genauerem Hinsehen eine abschließende Klassifizierung ermöglicht.
Denkbar sind dabei auch Fälle, in denen die Vertragsanalyse zu einer nicht erwarteten Bilanzierung beim Betreiber/Pächter führt.
Dr. Baumunk: Die eigentümergeführte Immobilie fällt in IAS 16, bei Immobilien mit Fixpacht- und Umsatzpachtverträgen bedarf es zur Klassifizierung zunächst der Zurechnung des wirtschaftlichen Eigentums im Sinne des IAS 17, Hotels mit fixem oder umsatzabhängigem Managementvertrag fallen in der Regel unter IAS 16.
Dr. Baumunk: Über die Bilanzierung dieser Immobilien beim Pächter oder Verpächter entscheidet der wirtschaftliche Gehalt der Transaktion, d.h. die Verteilung von Chancen und Risiken, die mit der Nutzungsüberlassung verbunden sind.
Unter Anwendung des IAS 17 lässt sich abprüfen, ob der rechtliche Eigentümer auch wirtschaftlicher Eigentümer ist – so genanntes Operating-Leasing – oder der Betreiber/Pächter wirtschaftlich gesehen zum Eigentümer geworden ist, also Finanzierungsleasing. In letzterem Fall müsste die Hotelbetreibergesellschaft die Immobilie bilanzieren.
Dr. Baumunk: Ich möchte hier zwei Beispiele nennen: Zum einen sind sämtliche Miet-/Pachtverträge gemäß IAS 17 nach anderen Kriterien auf ihre Klassifizierung in Operating- und Finanzierungsleasing zu untersuchen. Dies erfordert neben immobilienwirtschaftlichem und IFRS-spezifischem Sachverstand auch eine enge Abstimmung zwischen dem Immobilienmanagement und der Abteilung Bilanzierung beim Abschluss von Neuverträgen. Dadurch lassen sich bilanzpolitisch ungewollte Folgen vermeiden. Zum anderen räumt der IAS 40 dem bilanzierenden Unternehmen das Wahlrecht ein, seine Anlageimmobilien zum sogenannten „Fair value“ zu bilanzieren, d.h. auch nicht realisierte Gewinne und Verluste aus der Wertentwicklung der Immobilien ergebniswirksam zu erfassen. Bisher hat sich dies jedoch im deutschen Markt noch nicht durchgesetzt.
Erschienen in der Allgemeinen Hotel- und Gastronomie-Zeitung, Ausgabe 2005/3, Seite 18
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