Thema der Woche

Bewertung von Hotelimmobilien in der Praxis

Nicht die Methodik, sondern der Vertrag zählt / Der Trend geht zu Gewinn- und Risikoverteilung / Von Maria Pütz-Willems

aus: AHGZ-Druckausgabe Nr. 2005/3 vom 22. Januar 2005

FRANKFURT/M. Die Bewertungsmethodik spielt letztlich keine große Rolle mehr. Diskrepanzen in der Beurteilung einer Hotelimmobilie entstehen eher durch die Fähigkeit bzw. Unfähigkeit seitens Investoren und Betreibern, ihre Verträge der aktuellen Marktsituation anzupassen. Dies zeigte eine Tagung von Immobilien-Sachverständigen in Frankfurt.

In Deutschland nimmt die Zahl der Ketten-Hotels aller Typen und aller Klassen immer noch zu, wenngleich die Nachfrage sich fast nur noch auf preiswerte Budgethotels, auf Nischen- und Boutiquehotels focussiert, so eine Analyse der Beratungsgesellschaft PKF hotelexperts, München. Und weil Wohnungsbau, Gewerbeimmobilien und Büroflächen renditemäßig tot sind, wenden sich also immer mehr institutionelle Anleger und Fonds der bislang vernachlässigten Hotellerie zu. Diese Anleger schalten bei An- oder Verkäufen oft Gutachter ein, so dass sich zum ersten „Hotel-Schwerpunkt“ des Bundesverbands der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS) in Frankfurt über 50 Sachverständige zwecks Weiterbildung eingefunden hatten.

Sollte die Bewertung einer Hotelimmobilie auf der Basis des Discounted Cash-Flow-Verfahrens oder auf Basis des Ertragswerts nach §194 Baugesetzbuch stattfinden? So lautete die Kernfrage. „Beide Methoden sollten zum gleichen Ergebnis führen,“ sagt Matthias Schröder, Wirtschaftsprüfer und Autor eines neuen Buches über Hotelimmobilien-Bewertungen, übereinstimmed mit seinen Beraterkollegen Martina Fidlschuster von Hotour Consulting wie auch dem Sachverständigen Hagen Kieffer, beide in Frankfurt.

Schröder rät zum dreistufigen Ansatz: Zuerst sollte man die Ertragskraft des Hotels ermitteln, danach die Pacht ermitteln und schließlich überprüfen, ob die Verträge marktgerecht sind. Die Cash-Flow-Methode stelle die erwarteten Einnahmen im Zeitabfluss dar, so Schröder, die Ertragswertmethode ermittle den nachhaltig erzielbaren Ertrag auf der Grundlage einer echten oder fiktiven Pachtvereinbarung.

Die Diskussion um die Methodik ergab schnell: Die Wertbestimmung einer Hotelimmobilie ist eng verzahnt mit den Verträgen zwischen Investor und Betreiber.

Wie auch schon auf der ExpoReal herauszuhören war, fordern immer mehr Pächter in Deutschland eine Risikoteilung: Angesichts des endlos wachsenden Bettenangebotes und der stagnierenden Auslastungen bei sinkenden Netto-Zimmerpreisen fühlen sie sich von ihren Investoren stranguliert.

Alte Pachtverträge halten dem aktuellen Marktdruck nicht mehr stand: Der Pächter überlebt die Pachtzeit nicht mehr. Das Betreiber-Fiasko im ehemaligen Four Seasons (jetzt Regent) Hotel Berlin ist dafür ein ebenso gutes Beispiel wie der monatelange Leerstand des ehemaligen InterContinental-Hotels Stuttgart (jetzt Le Méridien). Und auch Dorint musste bekanntermaßen seine Verträge nachverhandeln.

Solche Situationen führen offenbar dazu, dass institutionelle Anleger oder Fonds noch stärker auf Sicherheit pochen: „Sie interessieren sich nur für Festpachtverträge, höchstens noch variiert um eine Umsatzkomponente,“ behauptet Hagen Kieffer, „einen Fonds interessieren nur die Mieteinnahmen“.

Marc P. Werner, Partner der Rechtsanwaltskanzlei Lovell in Frankfurt/Main hakte an dieser Stelle nach: „Wenn Offene Fonds Umsatzpachten akzeptieren, stellt sich die Frage: Wo hört das Vermieter-Risiko auf und wo fängt das Betreiber-Risiko an?“ Hier ist die BaFin, die Bundeaufsicht für Finanzen, gefordert, da Fonds in eigenen Gebäuden kein Gewerbe betreiben dürfen.

Fonds und Institutionelle, die vor allem aus Großbritannien auf den deutschen Markt drängen, pushen unterdessen den Trend zu extrem stark modifizierten Pacht- und Management-Verträgen.

So werden sich nach Einschätzung von Marc Werner Umsatzpachtverträge mit Mindestergebnisgarantie und Managementverträge mit Stand aside-Klausel so stark annähern, dass die ursprünglichen Vertragseigenheiten nicht mehr auszumachen sind. „Der Trend geht eindeutig zur Risiko- und Gewinnteilung“, so Werner.

Variable Pachten und Verträge mit vereinbarter Verlustobergrenze (“Cap“), außerordentliche Kündigungsklauseln, kürzere Laufzeiten bei Management-Verträgen, ein intensiveres Benchmarking mit Exit-Klauseln sind nur einzelne Stichwörter für die Ausrichtung künftiger Hotelverträge. Die Immobilienbewertung wird damit künftig alle Vertragspartner stärker fordern.

Kommentieren Drucken