Sabine Stöhr: „Einmalige Konzepte bieten“ Foto: Unternehmen
Interview: Sabine Stöhr, Geschäftsführerin der 1 A Retail GmbH in München
Gastronomie tut Passagen gut
Die Fünf Höfe feierten im vergangenen Jahr ihr zehnjähriges Bestehen. Wie sind Sie bei der Konzeptentwicklung für die Gastronomie vorgegangen?
Stöhr: Als wir 1999 mit der Planung begannen, haben wir das Umfeld analysiert. Die Fünf Höfe haben eine außergewöhnlich attraktive Architektur und beherbergen Einzelhandel, Büros, Wohnungen und eine Kulturstiftung. Die Lage hat Niveau, war aber weder von Konsum noch von Luxus geprägt. Wir haben uns bei der Konzeptentwicklung für die Gastronomie daher mit den Bedürfnissen einer neuen, an Werten und Tradition orientierten Zielgruppe auseinandergesetzt. Nach einem Brainstorming kristallisierten sich wichtige Punkte heraus: Wir wollten einmalige Konzepte bieten, die eine hohe Identifikation mit dem Quartier herstellen und es beleben. Und wir wollten am liebsten mit Münchner Gastronomen zusammenarbeiten.
Wäre es nicht einfacher und für den Vermieter wirtschaftlicher gewesen, das Image weniger über die Gastronomie und mehr über den Handel zu verbessern?
Stöhr: Für die meisten Entwickler spielte die Gastronomie damals noch gar keine Rolle. Auch bei den Fünf Höfen war zunächst nur eine Gastronomiefläche geplant. Wir waren immer davon überzeugt, dass die Positionierung der Fünf Höfe im Herzen der Stadt und die Imagebildung für das Quartier wesentlich durch die Gastronomie erfolgen musste. Diese sollte sowohl Lokalkolorit als auch Internationalität ausstrahlen und dabei in puncto Einkommen und Lifestyle der Gäste durchaus eine Zielgruppenaffinität haben. Egal, wie prominent der Mieter ist, unsere Vorgabe war stets, dass die wirtschaftlichen Ziele erreicht werden müssen. Wir definierten schließlich sieben Flächen. Der Anteil betrug 15 Prozent der Gesamtfläche, das war dreimal so viel wie es zu dieser Zeit in einem Shoppingcenter üblich war. Am Ende waren es zehn Gastronomie-Konzepte.
Wie sind Sie dabei vorgegangen?
Stöhr: Die Betriebe liegen vorzugsweise in den Eingangsbereichen zu den Passagen der Fünf Höfe. Auch im Zentrum entstand eine Konzentration an Gastronomieflächen, bewusst geplant mit Außensitzplätzen. Bei den Pächtern handelt es sich fast ausschließlich um Gastronomen aus München oder Umgebung: eine Schumann’s-Tagesbar, ein gehobenes Restaurant (Ederer), eine thailändische SB-Garküche (Kaimug), ein Brotkonzept (Aran), das Café Restaurant Armani, Bar-/Restaurantkonzept (Barista), ein weiteres Bar-/Restaurantkonzept (Commercial), ein Salatkonzept (Dean & David), ein Vapiano sowie ein Café einer Münchner Konditorenfamilie. Wir haben eine sehr hohe Kontinuität und Qualität bei den Pächtern.
Vier Jahre später entwickelten Sie ein neues Konzept für die Stachus-Passagen. Spielte die Gastronomie auch hier eine entscheidende Rolle?
Stöhr: Am schwierigsten war es, mit dem schlechten Image der Passage umzugehen. Sie war 2007 schon 30 Jahre alt und hatte unglaubliche Altlasten. Die Gastronomie sollte die Passage aufwerten, weshalb wir bewusst auf altbekannte Fastfood-Konzepte verzichteten. Wir suchten gezielt unter den Mietern der Fünf Höfe nach passenden Konzepten. Darüber hinaus haben wir sehr bewusst auf die aktuellen Trends im Fast Casual Segment reagiert. In der Ausstrahlung des Foodbereichs sollten Frische, Gesundheit und Vielfalt dominieren.
Welche Gastro-Konzepte gibt es dort heute?
Stöhr: Insgesamt haben die Stachus-Passagen heute neun Gastroflächen. Zwei der Mieter stammen aus den Fünf Höfen. Der Fokus liegt klar auf To-go-Konzepten, wir bieten aber auch attraktive Fast Casual Konzepte wie Myindigo an. Es gibt eine Niederlassung Dean & David, Pizza- und Panini, Pommesfreunde, eine thailändische Garküche (Kaimug) und mit Brezelina und Vinzenzmurr zwei typisch bayerische Angebote. Aufgrund der hohen Touristenzahlen wurde auch ein Starbucks etabliert. Die wirtschaftlichen Ziele des Vermieters und fast aller Mieter wurden bis heute übertroffen. Die Passage spricht ein neues Publikum an und hat eine hohe Akzeptanz. Der Imagewandel wurde erreicht.
Wie hoch ist die Pacht der Gastronomen pro Quadratmeter in den Fünf Höfen und in den Stachus-Passagen?
Stöhr: Grundsätzlich werden in beiden Objekten Umsatzmieten vereinbart – abgesichert durch Mindestmieten. Die Höhe der Umsatzmiete hängt vom Konzept ab und bewegt sich in der Regel zwischen sechs und zwölf Prozent. Die Mindestmiete ist abhängig vom Konzept, der Größe und der Lage des Standortes und bewegt sich zwischen 30 Euro und mehr als 100 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Gibt es Untersuchungen dazu, ob der Besuch der Gastronomie in Shopping Malls und Passagen die Ausgaben in den umliegenden Läden erhöht?
Stöhr: Es gibt Untersuchungen, dass die Aufenthaltsdauer in enger Relation zu den Ausgaben steht. Je stärker die Identifikation mit einem Objekt ist, desto regelmäßiger kommt der Kunde dorthin, und darauf hat die Gastronomie definitiv Einfluss.
Die Fragen stellte Susanne Stauß
