Muntere Gesprächsrunde: (von links) Frank Marrenbach, Oetker Collection, Hendrik Markgraf, AHGZ, Gianni van Daalen, Kempinski, und Thomas Althoff Foto: Susanne Stauß
Luxushotellerie hat Zukunft
Hoteliers der Extraklasse diskutieren beim Deutschen Hotelimmobilien-Kongress über Erfolgsfaktoren der Grandhotellerie
Düsseldorf. Wird der Begriff Luxus bald durch Qualität ersetzt? Wenn es nach Meinung des in der Vergangenheit gern als „Luxushotelier“ bezeichneten Thomas Althoff geht, dann ja. „Ein Grandhotel muss zeitgemäß sein“, so Althoff. „Überfluss und Verschwendung“ seien Begriffe, die mit Luxus gern in Verbindung gebracht würden. Aber danach sehnten sich die Menschen nicht, so Althoff in der von AHGZ-Chefredakteur Hendrik Markgraf moderierten Diskussionsrunde. Sie stand unter dem Motto „Luxushotellerie quo vadis?“ und war Teil des 3.Deutschen Hotelimmobilien-Kongresses in Düsseldorf.
Neue Bescheidenheit
„Qualitätshotellerie tritt heute anders auf als früher“, führte Althoff weiter aus. „Wir sind nicht vornehmer als unsere Gäste, wir akzeptieren, dass Menschen verschiedene Lebensstile haben. Wenn Gäste heute in ein Gourmetrestaurant kommen, dann brauchen sie nichts zu wissen. Wir helfen ihnen dabei.“
Dass die von Markgraf angesprochene und durch Alhoffs Ausführungen indirekt bestätigte „neue Ethik der Bescheidenheit“ die Luxushotellerie gefährden könne, glaubt Gianni van Daalen, Regionalpräsident von Kempinski, nicht. „Das Adlon und das Vier Jahreszeiten in München haben seit 2008 mehr als 80 Prozent Auslastung.“ Hinzu kämen Gästeströme aus anderen Ländern und Kulturen als neue, hierzulande noch nicht erschlossene Klientel.
Sein Kollege Frank Marrenbach, CEO der Oetker Collection, pflichtete bei: „Die neue Bescheidenheit ist eine mediale Erfindung. Ich glaube, es gibt sie nicht. Jeder will sich weiterentwickeln. Das Thema Luxushotel – sofern dieses sich anpasst – wird bleiben. Darüber mache ich mir auch in 100 Jahren keine Sorgen.“
„Die Pacht ist in einigen Häusern exzessiv hoch und die Vermieter sind nicht gewillt, diese Pacht anzupassen“, beklagte allerdings van Daalen. Eigentümer sollten die Pachten nicht so kalkulieren, dass der Betreiber gar nichts von seinem Erfolg habe. Von Markgraf auf den Ausstieg Kempinskis aus dem Grand HotelHotel, das durch seine großzügige architektonische Gestaltung, die luxuriöse Ausstattung sowie Dienstleistungen auf höchstem Niveau gegenüber anderen Hotels herausragt.
weiter mit Mausklick... Heiligendamm angesprochen, erläuterte er. „Hier passten zwei Partner nicht mehr zusammen, deshalb kam es zu dieser Entscheidung.“ In Heiligendamm sollte ein neues Resort mit mehreren Villen entwickelt werden, das Hotel war der kleinste Bestandteil. Leider sei das Projekt in den Anfangsschwierigkeiten stecken geblieben. „Der Entwicklertraum wurde nicht realisiert“, bedauerte van Daalen.
Markgraf veranlasste diese Aussage zum Nachhaken: „Kann ein Luxushotel nur als Mischkonzept funktionieren?“ fragte er. Müsse es von der Umgebung getragen und über eine Umwegrendite finanziert werden, zum Beispiel über Residenzen oder ein SpaAuf körperlichem Wohlbefinden basierende Erholungseinrichtung in einem Hotel.
weiter mit Mausklick...? Die bereits vor 20 Jahren errichteten Residenzen bei dem von ihm geleiteten Brenners Park Hotel in Baden-Badenunterstützten das Haus durchaus, so Marrenbach. Ein Spa könne ein Hotel aber nicht tragen. Die RenditeTatsächlicher Jahresertrag des im Unternehmen eingesetzten Kapitals.
weiter mit Mausklick... von Luxushotels hänge allerdings stark von den Erwerbs- oder Entstehungskosten ab. „Auch bei einem Eigenheim liegt die Rendite häufig im Einkauf“, sagte der Hotelier.
Auf den Beitrag der Gourmetgastronomie zum Ergebnis angesprochen, antwortete Thomas Althoff: „Wir verlieren zumindest kein Geld damit. Wir schreiben mit unserer Gastronomie schwarze Zahlen und es liegt nahe, gutes Essen und ein Hotel gemeinsam auszuwählen. Wenn die Lage stimmt, hat ein Konzept mit Gourmetgastronomie auch heute noch Aussicht auf Erfolg.“
Angesichts der hohen Grundstückspreise in Top-Lagen, so Marrenbach, sei es heute sehr schwer, mit neuen Häusern eine vernünftige Rendite zu erzielen. „Da, wo wir sind, könnten Sie heute kein Brenners mehr bauen“, befand Marrenbach, der auch Heiligendamm noch eine Chance einräumt. „Vielleicht sehen wir dieses Thema in 15 bis 20 Jahren positiver. Durch den frühen Bau ist das Hotel finanziell etwas preiswerter geworden. Mit einem langfristigen Blick ist eine Rendite vielleicht zu erwarten“, so der Hotelier.
Bei der langfristigen FinanzierungBeschaffung von monetären Mitteln für unternehmerische Aktivitäten.
weiter mit Mausklick... von Hotels müsse man stets die Frage stellen: „Ziele ich auf eine hohe laufende Rendite oder auf eine mäßige Rendite und einen höheren Verkaufserlös ab?“ Lägen Betrieb und Eigentum in einer Hand, fiele die Entscheidung dafür leichter.
„Mit einem Luxushotel sind schwer 7 bis 8 Prozent Nettorendite zu erzielen“, ergänzte Althoff. Die Wertsteigerung der Immobilie sei daher wichtig und im Fall des von ihm betriebenen Hotels Überfahrt am Tegernsee unproblematisch: „Heute bekommen Sie gar kein Baurecht mehr für ein so großes Luxushotel an dieser Stelle“, sagte Althoff. „Der Immobilienwert ist definitiv gestiegen.“
Außerdem solle man die Anlage „Hotel“ im Vergleich sehen. „Es gibt viele andere Anlagen, wo Sie in einer Krise das Geld sofort verlieren. Da braucht sich ein Hotel mit guter Lage und gutem Betreiber nicht zu verstecken. Wenn der Investor allerdings sagt, ich brauche die 7 Prozent, dann sollte er vielleicht lieber die Finger von der Hotelimmobilie lassen.“
Das von Althoff geführte St. James Hotel in London sei sogar während der Krise mit einem Plus von 30 Prozent verkauft worden. Keine Reue zeigte Althoff auch über den von ihm selbst getätigten Kauf des Fürstenhofes in Celle: „Das Haus hat eine sehr gute Lage. Außerdem haben wir das Hotel aus einem Konkurs heraus übernommen. Celle wird vom Immobilieneinstandspreis anders kalkuliert“, erläuterte er.
Kempinski, auf dem besten Weg zur reinen Managementgesellschaft, kann ein Lied von eigenwilligen Eigentümern singen. Van Daalen: „Heute kaufen viele Interessenten Dinge, von denen sie nichts verstehen. Das ist das eine Problem. Das zweite Problem ist, wenn die Investoren etwas kaufen, aber nicht das Geld dazu zu haben.“ In Deutschland allerdings seien die Kaufpreise noch relativ zivil. Deshalb sei hierzulande noch viel Platz für Luxushotels. Hohe Summen verschlingen aber die Instandhaltungskosten von Luxushotels. Gefragt, ob sich eigentümergeführte Häuser schwer täten mit Investitionen, meinte Marrenbach: „Ist der Eigentümer ein kluger KaufmannJuristische Person oder natürliche Person, die ein Handelsgewerbe von solcher Bedeutung betreibt, dass davon ausgegangen werden kann, dass sie sich mit den Gepflogenheiten des Handels auskennt, sodass man sie den Besonderheiten des Handelsrechts unterwerfen kann die Definition ist in § 1 Abs.
weiter mit Mausklick..., dann tut er sich mit Investitionen leichter.“ Und Althoff in seiner Funktion als Pächter und Eigentümer unterstrich: „6 bis 7 Prozent des Umsatzes werden bei uns pro Jahr in die Immobilien investiert.“
Erfolgsmodelle
Nach neueren Luxushotels befragt, die sich in Deutschland gut entwickelten, nannte van Daalen das Adlon: „Es hat eine tolle Lage und die richtige Größe“, sagte er. „Und eine hohe Pacht“, ergänzte Markgraf. Althoff führte den Erfolg des vor zehn Jahren unter seiner Führung eröffneten Grandhotels Schloss Bensberg auf. Marrenbach verwies auf den Breidenbacher Hof in Düsseldorf, wie das Brenners Park Hotel Mitglied der Selektion Deutscher Luxushotels. Susanne Stauß
