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Gleichgewicht: Individuelle Hybridverträge sollen die Lastenverteilung zwischen Investor und Betreiber gerecht gestalten
Immobilien
Balance von Chancen und Risiken
Berlin/München. Bei Hybridverträgen werden Elemente aus Management- und Pachtverträgen kombiniert. Die in den angelsächsischen Ländern üblichen reinen Managementverträge werden auch in Zukunft in Deutschland nicht zum Standard werden, waren sich Experten beim Hotelforum 2011 in München einig.
Außer in Deutschland sind Pacht- oder Hybridverträge, bei denen sich Eigentümer und Betreiber Risiko und Erträge aus der Hotelbewirtschaftung teilen, auch in Spanien üblich. Uwe Niemann, Abteilungsleiter beim Immobilienfinanzierer Deutsche Hypo: „Bei Hybridverträgen wird das Risiko aus der Bewirtschaftung eines Hotels geteilt. Dieses Modell ist – wenn es richtig ausgestaltet ist – fair und daher auch zukunftstauglich.“
Die großen und weltweit operierenden Hotelketten arbeiten normalerweise mit Managementverträgen, bei denen alle KostenDer in Geldeinheiten bewertete Verbrauch von Produktionsfaktoren und Dienstleistungen, der zur Erstellung und zum Absatz der betrieblichen Leistung erforderlich ist.
weiter mit Mausklick..., inklusive der für die Mitarbeiter, beim Hoteleigentümer liegen und der Lizenzgeber lediglich eine ProvisionVergütung für die erfolgreiche Vermittlung einer Reiseleistung eines Reiseveranstalters oder eines Einzelleistungsträgers durch den Reisemittler.
weiter mit Mausklick... erhält (AHGZ vom 7. April). Dirk Schuldes, Leiter des Bereichs Managementimmobilien bei der Eurohypo: „In Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen sind Finanzierungen mit Managementverträgen derzeit möglich, da es in diesen Ländern Unterstützung durch die öffentliche Hand gibt. Von Investoren erwarten wir bei solchen Projekten jedoch einen Eigenkapitalanteil von 50 bis 60 Prozent.“
Alle Veränderungen des lupenreinen Managementvertrags fallen bereits unter die Bezeichnung Hybridvertrag. Denn in der Praxis haben sich weder reine Pacht- noch Managementverträge als die ideale Lösung erwiesen. Vielmehr kommt es auf die richtige Mischung an, die beide Partner, Investor und Betreiber, in die Verantwortung nimmt.
Marc Werner von Hogan Lovells in Frankfurt bezeichnet Hybridverträge als den Versuch einer besseren Allokation von Chancen und Risiken zwischen Betreiber und Eigentümer. Hybridverträge kennen unzählige Varianten. „Ein Umsatzpachtvertrag^ Pachtvertrag, in welchem der Pachtzins als Prozentwert vom erzielten Umsatz ermittelt wird.
weiter mit Mausklick... ist auch schon ein Hybridvertrag“, sagt er.
In der Praxis wird als Hybridvertrag auch häufig die Variante gewählt, bei der zuerst eine UmsatzWertmäßige Erfassung des Absatzes einer Unternehmung.
weiter mit Mausklick...- und dann eine Fixpacht vereinbart wird. Das heißt, während der ersten drei Jahre arbeitet der Pächter auf Basis einer Umsatzpacht. Kann er dann die gewünschte fixe Pachtzahlung ohne Probleme aufbringen, etwa nach drei Jahren, tritt die Fixpachtvereinbarung in Kraft.
Im Falle einer Erfolglosigkeit ihres Betreibers möchten sich Investoren gern ein Hintertürchen offen halten. Dazu haben sie die sogenannte Performance-Klausel entwickelt. Dabei werden die Ergebnisse des Betreibers an denen seiner Mitbewerber gemessen. Ist er schlechter, kann ihm gekündigt werden. In der Praxis birgt diese Klausel jedoch viele Probleme. beh/stau
Der nächste Teil dieser Reihe beschäftigt sich mit dem FranchisevertragVertragliche Regelung der Rechte und Pflichten von Franchisenehmer und Franchisegeber.
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