Spitzenreiter Frankfurt: Neue Hotels wie das Doppel-Hilton am Flughafen bringen Bewegung in die Hotelszene der Bankenstadt Foto: Hotel
Deutscher Hotelimmoblien-Kongress 2012
Europa schlägt sich wacker
Stuttgart. Der Eurokrise zum Trotz: Der europäische Hotelmarkt erweist sich in diesen Tagen als äußerst stabil. So waren Durchschnittsrate, Belegung und RevPar (Erlös pro verfügbarem Zimmer) zuletzt im Plus. „Der Markt zeigte im April ein Wachstum bei allen drei Indikatoren“, bestätigt Elizabeth Randall, Managing Direktor bei STR Global.
Die Nachfrage lag im April 2,1 Prozent über der des Vorjahres. „Von den 31 Städten, die in unserem europäischen Hotelüberblick aufgeführt sind, verzeichneten Frankfurt und Brüssel das größte RevPar-Wachstum des Monats.“ Grund dafür war das Messegeschäft. In der Mainmetropole machte der RevPar einen Sprung um 31,8 Prozent auf 85,61 Euro, in Brüssel stieg er um 30,1 Prozent auf 84,25 Euro (siehe „Drei Fragen an“ auf dieser Seite).
Einige Märkte sind Ausreißer
Zu den Besonderheiten auf dem europäischen Markt zählt die Entwicklung von Bratislava in der Slowakei. Die Belegung stieg dort im April 2012 im Vergleich zum Vorjahr sogar um 23,8 Prozent auf 52,5 Prozent. Allerdings gab die Durchschnittrate zugleich um 13,1Prozent nach und lag nur noch bei 62,58 Euro. Sehr positiv entwickelte sich auch die Belegung in Reykjavik in Island mit einem Wachstum um 17,8 Prozent auf 67,1 Prozent.
Auf der Verliererseite stand dagegen Athen. Die griechische Hauptstadt leidet unter den Turbulenzen im Land, die Belegung sank um 13 Prozent auf 53,4 Prozent, der RevPar verschlechterte sich um 19 Prozent auf 48,45 Euro. Hohe Belegungsrückgänge mussten auch Tel Aviv (-10,8% auf 74,6%) und Mailand (-10,2% auf 61,3%) hinnehmen. In Tel Aviv konnten gestiegene Preise allerdings den Belegungseinbruch etwas kompensieren.
Insgesamt endete auf fünf Märkten der Monat April mit einem Wachstum der Durchschnittsrate um 15 Prozent oder mehr: Brüssel (+23,2% auf 121,09 Euro), Tel Aviv (+19,9% auf 229,08 Euro), Frankfurt (+18,9% auf 133,34 Euro), Tallinn (+16,3% auf 65,19 Euro) und London (+15% auf 160,52 Euro).
„Momentan sieht der europäische Markt noch gut aus. Wir haben ein RevPar-Wachstum für die ersten vier Monate im Vergleich zu den ersten vier Monaten 2011. Die Durchschnittsrate liegt auflaufend bei 99 Euro, die Auslastung bei 60 Prozent und der RevPar bei 59 Euro“, sagt Konstanze Auernheimer, Director of Marketing and Analytics bei STR Global. Ihr Fazit: „Das Vertrauen der Verbraucher ist noch da.“
Deutschland entwickelte sich sehr gut. Dort wuchs der RevPar laut Auernheimer im Zeitraum bis April um 4,7 Prozent auf 57 Euro. „Die Nachfrage ist weiter angestiegen, das Angebot an vielen Standorten aber nicht“, begründet sie. Erfreulich für Deutschland sei auch, dass die Rate nach wie vor leicht wachse. „Die Aussichten sind etwas trübe, im Allgemeinen sehen wir momentan jedoch für 2012 noch meist ein RevPar-Wachstum.“
Weniger großvolumige Deals
Die Einschätzung der Entwicklung auf den europäischen Märkten sei jedoch sehr schwierig geworden. Hotelmärkte stehen in einer engen Abhängigkeit zur wirtschaftlichen Entwicklung der Länder. Wirtschaftsexperten schätzten diese jedoch permanent neu ein.
Etwas zurückhaltend präsentiert sich nach wie vor der Hotelimmobilienmarkt. Laut STR Global befinden sich in Europa derzeit 908 Hotels mit insgesamt 145.437 Zimmern in der Pipeline. Bis Ende April hatten insgesamt 82 Hotels mit 10.071 Zimmern ihre Pforten für Gäste geöffnet, weitere 197 Eröffnungen mit 30.851 Zimmern sind bis Ende des Jahres geplant. Die meisten Projekte liegen im gehobenen Bereich, gefolgt von Individualhotels und der gehobenen Mittelklasse. Von den für 2013 geplanten Eröffnungen in der Region liegen die meisten im Bereich der oberen Mittelklasse (72), gefolgt von der gehobenen Hotellerie (67) und der Luxushotellerie(34).
Die stabile Entwicklung im operativen Bereich wirkt sich derzeit nicht ganz so positiv auf den Transaktionsmarkt aus, wie man vielleicht erwarten könnte. 2011 erzielten die Hotelimmobilientransaktionen in Österreich zwar trotz Schuldenkrise und Unsicherheiten auf den Kapitalmärkten mit einem Volumen von insgesamt 450 Mio. Euro ein Wachstum gegenüber dem Vorjahr. Für 2012 erwartet Lukas Hochedlinger, Director und Manager Business Development Austria & CEE bei Christie + Co., jedoch insgesamt weniger großvolumige Deals als 2011.
„Im Wesentlichen ist die hohe Summe in 2011 auf einige große Deals in Wien zurückzuführen, darunter einige Portfolio-, aber auch Einzeltransaktionen“, sagt er. „Auch Privatbetriebe gingen in Wien und den übrigen Bundesländern in andere Hände über, wobei die Investoren durchgängig vermögende Privatpersonen aus dem In- und Ausland waren.“ Insgesamt zeigt die Käufer-Analyse, dass wieder Private-Equity-Unternehmen nicht nur als Verkäufer, sondern auch als Käufer auftreten. Traditionelle institutionelle Investoren hingegen waren 2011 in Bezug auf Hotelimmobilien in Österreich eher zurückhaltend (siehe „Drei Fragen an“ auf Seite 14). Ein ähnliches Käuferverhalten trifft auf die meisten westeuropäischen Länder zu. Die angespannte wirtschaftliche Lage und die geplante Einführung verschärfter EigenkapitalDas von den Eigentümern eines Unternehmens zur Verfügung gestellte Kapital.
weiter mit Mausklick...-Richtlinien für Banken im Zuge von Basel III führen zu einer gewissen Verunsicherung im Markt.
Lauern auf Notverkäufe
Nach wie vor erwarten aber Experten auch, dass aus finanziellen Gründen interessante Hotelimmobilien auf den Markt kommen könnten. Die Fachwelt bezeichnet diese Hotels, bei denen Kredite nicht bedient werden können, als „gestresste“ Immobilien (distressed assets). Susanne Stauß
Mit der Lage auf verschiedenen internationalen Hotelimmobilienmärkten beschäftigt sich auch der Deutsche Hotelimmobilien-Kongress, der am 25. und 26. Juni in Frankfurt stattfindet.
