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Hotelimmobilien auf Diät

Investoren entdecken Budget-Konzepte / Geringere Bau- und Personalkosten als Vorteile

aus: AHGZ-Druckausgabe Nr. 2010/9 vom 27. Februar 2010
von Susanne Stauß

Berlin. Die Wirtschaftskrise bietet der Immobilienbranche auch Chancen, weiß GBI-Vorstand Reiner Nittka. Dazu zählen die Übernahme bestehender und vor allem notleidender Häuser sowie die Entwicklung „krisenstabiler“ Konzepte, etwa durch den Ausbau ehemaliger Nischenprodukte.

Als Beispiele für solch schlanke Häuser führt der Experte aus Berlin die Intercity-Hotels in der Kategorie Businesshotels oder extreme Budget-Hotels wie McDreams, EasyHotel oder Nitenite auf. Vorteile für Investoren sieht Nittka auch in der Weiterentwicklung des Hostelkonzepts von A&O, Wombat's und anderen Anbietern. „Der Investor oder Entwickler hat hierbei geringe Umbaukosten bei einem passenden Flächenverbrauch“, erläutert Nittka. Furore machten in jüngerer Zeit außerdem neue, abgespeckte Extended-Stay-Konzepte wie Harry's Home aus Österreich. Investoren erhalten dabei gegen geringere Ausbaukosten ein schlankes Produkt, das mit wenig Personal auskommt.

„Das Budget-Hotel ist investmentfähig geworden. Nicht nur die guten Betriebsergebnisse sprechen dafür, sondern auch die Immobilie hat ihre Vorzüge“, so Nittka. Sie sei günstiger, habe eine geringere Bauzeit und aufgrund ihrer Standardisierung ein deutlich geringeres Baukostenrisiko. Trotzdem sei ein Budget-Hotel in seiner Substanz einem 3- oder 4-Sterne-Produkt ebenbürtig. Der Anteil der Personalkosten am Gesamtumsatz beträgt bei Budget-Hotels lediglich 23 Prozent inklusive Reinigung, 16 Prozent ohne Reinigung. In der Mittelklassehotellerie schlagen diese Kosten mit 30 Prozent, im Bereich First Class mit 31 Prozent und in der Luxushotellerie mit 32,5 Prozent und darüber zu Buche. Die niedrigen Gesamtinvestitionen pro Zimmer im Budgetbereich von 35.000 bis 55.000 Euro stehen darüber hinaus in einem sehr gesunden Verhältnis zur erreichbaren Pacht zwischen 200 und 320 Euro pro Zimmer. Dem Betreiber bleibt dabei eine Umsatzrendite von 12,5 Prozent, dem Eigentümer bleiben 7 bis 9 Prozent Rendite.

Bei den Vertragsarten hat die Krise laut Nittka ebenfalls Spuren hinterlassen: Banker und Investoren bevorzugen weiterhin Pachtverträge, und Betreiber mit der Zielsetzung Management-Vertrag expandieren fast nur noch als Franchise-Geber. Auch zeichne sich bei Neueintritten auf dem deutschen Markt ein Wechsel zum Eigeninvestment ab. Susanne Stauß

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