Marina Behre
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Immobilien
In der Wiener Hotellerie geben Einheimische den Ton an
WIEN. Wie ist der Wiener Hotelmarkt strukturiert und wie sehen die Eigentümer die Entwicklung des Marktes und der Immobilienwerte? Zu diesen Themen befragte Christie + Co Hoteleigentümer in Wien. Die Ergebnisse ihrer Untersuchungen haben die Hotelimmobilienexperten in einer Studie zusammengefasst.
„Wien ist nicht nur für Touristen und Hotelbetreiber interessant, sondern auch für Hoteleigentümer und –investoren“, meint Lukas Hochedlinger, Managing Director Austria und Business Development Manager CEE bei Christie + Co in Wien. Mit einem Transaktionsvolumen von über 350 Millionen Euro alleine bei Hotelimmobilien, registrierte Wien 2011 eines der stärksten Jahre überhaupt.
„In Summe gibt es in Wien aber mehr als 400 Hotels, von Budget bis Luxus, vom privat geführten Hotel bis zum Kettenhotel“, so Hochedlinger. Die durchschnittliche Zimmerkapazität aller Hotels in Wien liegt derzeit bei rund 67 Zimmern. Weiters befinden sich laut Christie + Co momentan insgesamt 29 Hotels in Bau oder Planung. Dies entspricht einem Angebotszuwachs von mehr als 4200 Zimmern.
Mehr als 50 Prozent Markenhotels
Christie + Co zufolge sind insgesamt knapp mehr als die Hälfte aller Hotelzimmer in Wien in Markenhotels vorzufinden; die restlichen Hotels werden individuell geführt. Innerhalb der Kategorien gebe es jedoch wesentliche Unterschiede, wie Hochedlinger betont. „Ganz klar ist ersichtlich, dass der Anteil der Markenhotels im Vier- und Fünf-Sterne-SegmentNach dem Prozess der Aufteilung des relevanten Markts in Marktsegmente erhält man einzelne Segmente, die eine möglichst homogene Abnehmergruppe zusammenfassen.
weiter mit Mausklick... mit ungefähr 70 Prozent am stärksten ausgeprägt ist“, weiß er.
Augenscheinlich gebe es einen Zusammenhang zwischen Markenzugehörigkeit und Zimmerkapazität pro Betrieb. „Je mehr Zimmer ein Hotel hat, desto größer die Wahrscheinlichkeit, dass das Hotel ein Markenhotel ist“ erläutert Hochedlinger. Jene Markenhotels, die über geringere Kapazitäten verfügen, seien zumeist Franchisebetriebe. Die großen Hotels werden hingegen fast ausschließlich von Hotelgruppen direkt geführt, wie die Recherchen von Christie + Co ergaben.
Löwenanteil der Hotelzimmer im 1. Bezirk
„Das größte Zimmerangebot innerhalb der 23 Wiener Gemeindebezirke ist klar auf den 1. Bezirk konzentriert, wo ungefähr 4800 Hotelzimmer auf Gäste warten“, erklärt Lukas Hochedlinger. Das entspricht ungefähr 17 Prozent des gesamten Wiener Hotelangebotes. Die angrenzenden Bezirke, also der 2. bis 9. Bezirk (außer Margareten), als auch Favoriten (10. Bezirk), Rudolfsheim-Fünfhaus (15. Bezirk) und Donaustadt (22. Bezirk) verfügen jeweils über ein Zimmerangebot von mehr als 1200 Zimmern.
„Knapp 80 Prozent der Hotelzimmer in Wien befinden sich im Eigentum österreichischer Investoren. Der Rest wird von ausländischen Investoren gehalten. Hierbei haben deutsche Hotelinvestoren die Nase vorn“, stellt Lukas Hochedlinger fest. Betrachtet man die Herkunft der Hoteleigentümer nach Kategorie, sei ein eindeutiger Trend erkennbar: „Umso höher die Kategorie, desto höher der Anteil der internationalen Hotelinvestoren“, so der Österreich-Chef.
Mehr als 6200 Zimmer, das entspricht rund 27 Prozent aller Hotelzimmer, sind Christie + Co zufolge im Eigentum so genannter High-Net-Worth-Individuals, also eigenkapitalstarken Privatpersonen. Mit je einem guten Fünftel aller Hotelzimmer zählen Privathoteliers (Durchschnittskapazität 77 Zimmer) gleichauf mit institutionellen Investoren (Durchschnittskapazität 195 Zimmer) zu den nächst größten Eigentümerarten in Wien.
„Wenngleich die Anzahl der eigentümergeführten Betriebe fast doppelt so hoch ist wie die Anzahl der verpachteten Hotels, halten sich beide Gruppen in Bezug auf das Zimmerangebot mit je circa 45 Prozent ungefähr die Waage“, erklärt Hochedlinger. Managementverträge hingegen seien mit nur zehn Prozent des Zimmerangebots eher gering vertreten. „Innerhalb der Kategorien ist ein klarer Trend zu per Pacht- und Managementvertrag betriebenen sowie eigentümergeführten Betriebe zu erkennen“, weiß Hochedlinger.
Ein weitere interessante Entwicklung hat er in Bezug auf die Zimmerkapazitäten beobachtet: Je mehr Zimmer ein Hotel hat, desto geringer sei die Wahrscheinlichkeit, dass es eigentümergeführt ist.
Ausblick eher positiv
Während mehr als ein Drittel aller befragten Hoteleigentümer davon ausgeht, dass sich der Hotelmarkt in den nächsten zwölf Monaten eher positiv verändern wird, erwartet gut die Hälfte keine Veränderungen. Zehn Prozent sehen die Entwicklung eher negativ.
In Bezug auf den Immobilienwert lassen sich die Meinungen der Eigentümer klar in zwei Lager teilen. 50 Prozent der Teilnehmer sind der Meinung, dass der Wert ihrer Hotelimmobilien in den nächsten zwölf Monaten unverändert bleibt. Die andere Hälfte der Eigentümer sieht der Zukunft um einiges positiver entgegen und vertritt die Meinung, dass der Wert ihrer Hotelimmobilien steigen wird, mehrheitlich leicht, teilweise sogar stark. Nur zwei Prozent aller Hoteleigentümer gehen davon aus, dass der Wert ihrer Hotelimmobilie leicht sinken wird. red/beh
