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Konfliktpotenzial: Verpächter scheuen die Mieterdienstbarkeit wie der Teufel das Weihwasser

© Colourbox

Pachtvertrag

Schutz vor Verpächter-Insolvenz

28. November 2011
 Susanne Stauß

FRANKFURT/M. Angesichts der anhaltenden wirtschaftlichen Unsicherheit versuchen Hoteleigentümer und -betreiber, sich zunehmend gegen alle Eventualitäten abzusichern. Eine davon ist die potenzielle InsolvenzZahlungsunfähigkeit eines Unternehmens oder einer Privatperson .
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des Verpächters, die dem Pächter die Existenzgrundlage entziehen könnte.

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finanzielle Verpflichtungen eingegangen, die nur dann wirtschaftlich sinnvoll sind, wenn die Vertragsdauer eingehalten wird. Er hat in der Regel Investitionen getätigt, trägt die Verantwortung für die Mitarbeiter und stünde im Falle eines vorzeitigen Vertragsendes mit Verlusten auf der Straße.

Angst vor Verkauf oder Zwangsversteigerung

Deshalb wird der Pächter immer versuchen, sich gegen eine vorzeitige Beendigung seines Pachtvertrages abzusichern. Die des Verpächters und der daraus resultierende Verkauf oder gar die Zwangsversteigerung der Immobilie sind hierbei sein größtes Risiko denn in diesem Fall hätte der neue Käufer Sonderkündigungsrechte (Sonderkündigungsrecht des Erwerbers § 111 InsO; Sonderkündigungsrecht des Erstehers § 57 ZVG).

Vor den Auswirkungen dieser Sonderkündigungsrechte kann sich der Pächter grundsätzlich durch die grundbuchrechtliche Sicherung der Nutzungsrechte schützen. Das heißt, die Mieterdienstbarkeit beziehungsweise die dingliche Sicherung des Nutzungsrechtes müssen Vertragsbestandteil sein. Ist dies der Fall, wird der PachtvertragÜberlassung von Miet- und Pachtgegenständen gegen Entgelt auf eine bestimmte oder unbestimmte Zeit festgelegt sowie hinsichtlich der Rückgabepflicht eingeschränkt.
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im Fall des Verkaufs durch ein Dauernutzungsrecht ersetzt.

Interessenkonflikt

Ein dingliches Nutzungsrecht steht separat neben dem schuldrechtlichen Nutzungsrecht und gilt gegenüber Erwerbern auch bei fehlendem Eintritt in den Pachtvertrag. Der Erwerber kann damit den schuldrechtlichen Pachtvertrag kündigen, ist aber auf der Grundlage des dinglichen Nutzungsrechts zur Überlassung der Pachtsache verpflichtet. Dieser für den Pächter erstrebenswerte Zusatz im Vertrag hat allerdings einen Haken.

„Verpächter scheuen die Mieterdienstbarkeit wie der Teufel das Weihwasser“, sagt Marc Werner, Managing Partner Frankfurt bei Hogan Lovells International LLP. Grund: Sie bringt dem Eigentümer Probleme mit der finanzierenden Bank, die sich immer die Nutzbarkeit und Verwertbarkeit sowie Absicherung der Werthaltigkeit der GrundschuldBezeichnung für die Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass aus ihm eine bestimmte Geldsumme zu zahlen ist.
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sichern möchte. Ihre Bedingung dafür: die erstrangige Eintragung.

Will der Pächter aber seinen Verbleib im Betrieb durch die Mindestdienstbarkeit sichern, muss auch diese, um gültig zu sein, an erster Stelle eingetragen sein. „Hierfür zwischen Bank, Pächter und Verpächter eine Lösung zu finden, erfordert einen ordentlichen Argumentationsaufwand“, so Werner.

Die Vertragsgestaltung in der Hotellerie steht im Mittelpunkt des Fach-Dialogs , der am 7. Dezember in Frankfurt am Main stattfindet. Infos und Anmeldung bei Elisabeth Nolte, Tel.+49 (0)611 9732681, nolte@heuer-dialog.de oder unter www.heuer-dialog.de


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