Immobilien
Warnsignal vor Insolvenz
STUTTGART. Seit 2008 steigt die Zahl der Unternehmensinsolvenzen in Deutschland wieder an, betroffen ist auch die Hotellerie. Immobilieneigentümer fragen sich verstärkt, welche Gestaltungsmöglichkeiten für eine Insolvenz des Vertragspartners offen stehen und wie sie sich bereits im Vorfeld gegen Risiken absichern oder diese zumindest reduzieren können. Generell gilt, dass „early warnings“ wie Zahlungsverzögerungen, alarmierende Anzeichen im Jahresabschluss, Managementwechsel, erhöhte Arbeitnehmerfluktuation oder Wechsel der Hauptbankverbindung erkannt und ernst genommen werden sollten.
Ob ein Insolvenzantrag vorliegt und wenn ja, welche Sicherungsmaßnahmen angeordnet worden sind, kann beim zuständigen Insolvenzgericht erfragt werden. Ist das Verfahren bereits eröffnet, lässt es den Fortbestand des Pachtvertrags zunächst unberührt, der Insolvenzverwalter hat jedoch ein Sonderkündigungsrecht. Er könnte sogar im schlimmsten Fall Zahlungen – und damit auch Pachten – im Wege der Insolvenzanfechtung zurückfordern. Dabei sind vor allem Leistungen betroffen, die vom Hotelpächter im kritischen Dreimonatszeitraum vor der Insolvenzanmeldung getätigt wurden.
Eine vor Stellung des Insolvenzantrags erfolgte Kündigung bleibt wirksam, danach gilt für den Verpächter eine Kündigungssperre: Insolvenz und Zahlungsrückstände aus dem Vorantragszeitraum scheiden als Kündigungsgründe aus, nicht aber Zahlungsverzug nach Antragstellung. Im Pachtvertrag vereinbarte Kündigungsklauseln für den Insolvenzfall sind wohl unzulässig, in der Praxis eignen sie sich aber als vergleichsfördernde Druckmittel. Das Schicksal von Zahlungsansprüchen des Verpächters – etwa wegen rückständiger Pacht, Betriebskosten oder Schadensersatz – richtet sich nach ihrem Entstehungszeitpunkt.
Forderungen aus der Zeit vor Verfahrenseröffnung werden nur mit der zumeist geringen Insolvenzquote bedient, während solche aus dem Zeitraum nach Verfahrenseröffnung als Masseforderungen vorab befriedigt werden. Zur vorbeugenden Absicherung des Verpächters sind vor allem Bürgschaften oder eine Kaution geeignet, die in der Praxis zumindest eine Jahrespacht abdecken sollten. Nach einem Insolvenzantrag sollte der Verpächter sein Verpächterpfandrecht beim vorläufigen Insolvenzverwalter anzeigen und der Entfernung von Sachen widersprechen.
