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Märkte & Unternehmen

Ende des Preisauftriebs

Für internationale Investoren geht bisherige Strategie nicht mehr auf / Chance für Spezialfonds

aus: AHGZ-Druckausgabe Nr. 2006/49 vom 9. Dezember 2006

FRANKFURT/M. Es ist wohl eher ein heißer Flirt als die große Liebe: Hotelimmobilien werden nicht mehr lange im Fokus internationaler Investoren stehen, glauben Experten. „Wer sich mit Verkaufsgedanken trägt, sollte sein Objekt jetzt an den Markt bringen, bevor die Preise wieder fallen“, rät Teague Hunter, Präsident der Maklervereinigung Hotel Brokers International (HBI). Sinkende Preise könnten institutionelle Anleger auf den Plan rufen.

Zwar gibt es kein Anzeichen für eine neue Krise. Im Gegenteil: „Seit dem Terroranschlag vom 11. September 2001 sind weltweit zunächst kaum neue Hotels errichtet worden“, weiß Morningstar-Hotel-Analyst Jeremy Glaser. Entsprechend gut sei die Auslastung, seit vor zwei Jahren die Zahl der Geschäftsreisenden und Tagungsgäste wieder nach oben schnellte. Glaser: „Die Fundamentaldaten sind prächtig.“ Das lockte Opportunity und Private EquityPrivates Beteiligungskapital, das dem Kapitalnehmer von privaten oder institutionellen Investoren in Form von wirtschaftlichem Eigenkapital oder eigenkapitalähnlichen Mitteln zur Verfügung gestellt wird.
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Funds.

2006 war ein Rekordjahr

Doch inzwischen sind die Zinsen stark gestiegen. Die US-Notenbank hat den Leitzins auf 5,25 Prozent, die Europäische Zentralbank auf 3,75 Prozent angehoben. So fällt es Beteiligungsgesellschaften immer schwerer, Top-Preise für Immobilien zu zahlen.

Weil viele Investoren sich 2005 noch günstige Zinskonditionen gesichert hatten, verzeichneten die Hotelmärkte dieses Jahr Rekordinvestments. Im ersten Halbjahr wurden laut Jones Lang LaSalle (JLL) für 41 Mrd. US-Dollar Hotels erworben – ein Plus von 70 Prozent gegenüber dem durchschnittlichen Investmentvolumen von 24 Mrd. US-Dollar der vergangenen fünf Jahre. Weil die Investoren in Bieterverfahren die Preise trieben, „sind die Anfangsrenditen in den vergangenen 15 Monaten um bis zu 250 Basispunkte gefallen“, so Christoph Härle, Executive Vice Präsident bei JLL Hotels. In Deutschland wechselten von Januar bis Oktober Objekte im Wert von 1,03 Mrd. Euro den Eigentümer. Härle: „Das ist fast dreimal so viel wie das Jahresdurchschnittsvolumen von 351 Mio. Euro von 1990 bis 2005.“

Inzwischen ist der Zinsanstieg zu spüren. Nach einer Studie von HSBC Trinkaus & Burkhardt zahlten Beteiligungsgesellschaften beim Aufkauf von deutschen Wohnungspaketen im Sommer 2005 rund 877 Euro je Quadratmeter. Zuletzt konnte die HSH Nordbank für 1900 Wohnungen in Dresden nur 630 Euro loseisen. Während Opportunity Funds nur an kurzfristigen Investments interessiert sind, kämen sinkende Preise institutionellen Investoren gelegen. Pensionskassen und Versicherungen wollen Immobilien viele Jahre halten. Nach einer Studie der Landesbanken-Immobilientochter LB Immoinvest wollen sie in den nächsten drei Jahren ihren Anteil an Büroimmobilien von 55 Prozent auf 46 Prozent zurückfahren und in andere Objektarten umschichten.

Spezialfonds kaufen Hotels

Die Deutsche Bank Real Estate hat über ihre Spezialfonds für institutionelle Anleger das Hotel am Stettiner Bahnhof in Berlin, das SAS Radisson in Brüssel sowie das Accor Park Hotel in Wien erworben. Investition: 100 Mio. Euro. Zudem soll in Hamburg das Mövenpick-Hotel an der Sternschanze gekauft werden, das voraussichtlich im Juni eröffnet wird. Managing Director Georg Allendorf: „Hotelinvestments mit Pachtverträgen liefern stabile Erträge und eignen sich daher sehr gut für diversifizierte Immobilienportfolien von Spezialfonds“ – vor allem, wenn die Preise fallen. Richard Haimann


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