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Ideen für den Markt
Berlin. Der Hotelinvestmentmarkt löst sich langsam aus seiner Schockstarre, wenn auch unter veränderten Vorzeichen. So der Tenor der Fachkonferenz Hotelimmobilie und Projektentwicklung beim Deutschen Hotelkongress der AHGZ in Berlin.
Laut Christoph Härle von Jones Lang LaSalle Hotels konzentriert sich das Interesse von Investoren in der der Region Europa, Mittlerer Osten und Afrika (EMEA) auf Hotels mit Pachtvertrag oder Festpacht, Häuser in Metropolen, die sogenannten „Trophy Assets“ (weltbekannte, einzigartige Häuser), Budgethotels, Kleinobjekte, betreiberfreie und neu eröffnete Hotels.
Eine große Herausforderung werde allerdings auf Investoren bestehender Häuser zukommen: auslaufende Finanzierungen und Pachtverträge bei Hotels, die in den Boomzeiten der 80er und 90er Jahre entstanden sind. Diese Häuser seien oft mit hohen Beleihungswerten finanziert. Fremdkapital bleibe jedoch rar und teuer, hinzu kämen signifikante Eigenkapital-Engpässe bei der Refinanzierung. Als Beispiel zu dieser Problematik führte Alexander Trobitz, Leiter Hotel bei Dr. Lübke Immobilen, den Rückzug von Mövenpick aus einigen Häusern auf. Dabei handelte es sich zum Teil um B-Standorte, zum Teil litten die Häuser auch unter einem Investitionsstau.
Nicht nur Mövenpick ist vorsichtig. Die Expansionsaktivität der Betreiber, so Härle, werde seit Ausbruch der Finanzkrise erheblich zurückgefahren. Im laufenden Jahr rechnet der Experte mit weiteren RevPar-Rückgängen. Die Auswirkungen der nachlassenden Nachfrage seien flächendeckend. Hotels hätten Schwierigkeiten, ihren Zahlungsverpflichtungen wie Pachten, Zinsen oder Garantien nachzukommen. Hotelgesellschaften gerieten weiter unter erheblichen Druck.
Dennoch scheint die Immobilien-Branche in Deutschland mit einem blauen Auge durch die Krise zu kommen: Bei guten Projekten werde es hierzulande keine Fire Sales, also Panikverkäufe, geben, zeigte sich Dirk Schuldes von der Eurohypo überzeugt. Dagegen sprächen die niedrige Zinssituation sowie die höheren Sicherheiten in Deutschland. In Amerika sei dies anders. „Dort knallt es richtig“, so Schuldes. Schlimmstenfalls ginge hierzulande eine Immobilie lediglich ganz auf die Bank über.
Im Bereich Hotelentwicklung hat die Krise Spuren hinterlassen. Die tatsächliche Realisierung von geplanten, noch nicht zu Ende finanzierten Hotelprojekten werde von 2011 bis 2012 weiter einbrechen, so Härle. Bei der Planung und der Betriebsführung neuer Hotels sowie bei der Renovierung bestehender Objekte stehen Konzepte im Mittelpunkt, bei denen Personalkosten reduziert werden, ohne dem Gast spürbar weniger Service zu bieten.
„Die Branche braucht Mut zu neuen Konzepten und Mut zu radikalen Veränderungen der Abläufe“, unterstrich Martina Fidlschuster von der Hotour Unternehmensberatung. Beim Neubau eines Hotels würden die Personalkosten auf 30 Jahre festbetoniert. Daher müssten Konzepte realisiert werden, die ohne hohe Personalkosten betrieben werden könnten.
Reiner Nittka, Vorstand der GBI, stellte einige dieser Konzepte vor, darunter extreme und gemäßigte Budgethotels, schlanke Businesskonzepte wie Intercity oder Holiday Inn Express, Boardinghouse-Konzepte wie Citadines, Adagio, Adina und Nischenprodukte wie 25Hours, die Meininger Hotels und Hostels und das Design-Budget-Boarding-Konzept Harry's Home. Wie sich auch im höherpreisigen Segment Personalkosten durch clevere Betriebsabläufe reduzieren lassen können, demonstrierte Martina Fidlschuster am Beispiel des Radisson Blu Hamburg Airport.
