Management
Wenn Erneuerung Programm wird
Wann Ersatzinvestitionen im Hotel sinnvoll sind und woher die Mittel kommen: Antworten beim Hotelkongress der AHGZ
STUTTGART. Fragt man deutsche Hoteliers, ob sie in nächster Zeit in ihren Betrieb investieren wollen, lautet die Antwort fast immer „ja“. 90 Prozent der Hoteliers planen jedes Jahr Investitionen, die meistgenannten Bereiche sind Zimmer und Badezimmer, gefolgt von Restaurant und Küche, IT-Technologie, Sicherheit, Kommunikations- und Tagungstechnik, Wellness- und Außenbereichen. Als Anführer im Investitionsrennen gelten dabei 4- und 5-Sterne-Hotels. Gemessen an der Hotelgröße investieren Hotels im Bereich 100 bis 150 Zimmer am meisten, dies könnte auch mit dem häufigeren Markenwechsel bei Hotels dieser Größenordnung zusammen hängen.
Peter Bierwirth, Geschäftsführer und Partner der B&P Hotel Management Services GmbH aus Rüsselsheim, zeigte beim ersten Deutschen Hotelkongress der AHGZ in Frankfurt mit harten Zahlen auf, wie wichtig das Thema „Ersatzinvestitionen“ für die Branche ist. In seinem Vortrag „Der Zwang zur ständigen Erneuerung. Fluch oder Segen für die Branche?“, erläuterte er Hintergründe, Chancen und Risiken von Investitionen.
Vielfältige Zwänge
Als ersten möglichen „Zwang“ zur Rückstellung von Mitteln für Investitionen nannte Bierwirth in seinem Vortrag den des Pächters, der einen Pachtvertrag nach den Regeln der sogenannten „Eisernen Verpachtung“ abgeschlossen hat: ein Pachtvertrag, der auch das Inventar des Hotels beinhaltet. Dieser erfordert von ihm Rückstellungen für die Erneuerung des vom Verpächter überlassenen Inventars. Juristen sprechen dabei von der „Nutzungsüberlassung von Betrieben mit Substanzerhaltungspflicht des Berechtigten.“ Wichtig: Dieses Inventar gehört bei Vertragsende weiterhin dem Verpächter und nicht dem Pächter. Je nach angenommener Lebensdauer des Inventars (etwa 7 bis 10 Jahre) müssen die anfallenden Investitionen vom Pächter steuerlich berücksichtigt und bilanziell erfasst werden.
Bierwirth warnte in diesem Zusammenhang vor einem zu lässigen Umgang mit diesen Rückstellungen. Müsse ein Pächter etwa Insolvenz anmelden und hätte er die Rückstellungen für das Inventar nicht oder nur unzureichend gebildet, könne daraus schlimmstenfalls der Tatbestand der Insolvenzverschleppung konstruiert werden – mit diesem Delikt des Strafrechts sei absolut nicht zu spaßen.
Ein weiterer Umstand, der den Hotelier zu Rücklagen für Investitionen in FF&E (Fixtures, Furniture & Equipment = Inventar und Kleininventar) zwingen kann: der Abschluss eines Franchise-Vertrages mit einer internationalen Hotelmarke. Zu beachten ist: Die Rücklagen für den Franchisegeber beziehen sich ausschließlich auf FF&E-Erneuerungen und sind zusätzlich zu den in der Gewinn & Verlustrechnung aufgeführten Instandhaltungskosten zu sehen. Diese Instandhaltungskosten fallen unabhängig davon als laufende Betriebskosten an. Franchise-Geber sehen in ihren Verträgen vor, ein spezielles Rückstellungskonto einzurichten, von dem die Kosten für Erneuerungsaufwendungen exklusiv verwendet werden. Sie sind an die Dauer des Franchise-Vertrags gekoppelt.
Zu welchen Vertragsbedingungen das Hotel auch geführt wird: Bei einem Neubau sollte ab dem ersten vollen Betriebsjahr 1 Prozent des Umsatzes zurückgestellt werden. Innerhalb von fünf Jahren rechnet man mit dem phasenweisen Ersatz von „Soft goods“ wie etwa Polstermöbel, nach zehn Jahren steht in der Regel die Erneuerung der „Case Goods“, des Mobiliars, an.
Steuerliche Vorschriften und Abschreibungsrichtlinien sehen bei einer Nutzungsdauer des Gebäudes von 30 bis 50 Jahren eine Lebensdauer von Einrichtungsgütern von etwa fünf bis zehn Jahren vor. Bei einem zehn Jahre alten 4-Sterne-Hotel mit 180 Zimmern müssten die FF&E-Rücklagen also 5 Prozent des Jahresumsatzes betragen. Läge dieser bei 5 Mio. Euro, wären das 250.000 Euro oder 1390 Euro pro Zimmer und Jahr.
Investitionen, so Bierwirth, sollten keine Einzelmaßnahmen sein, sondern sorgfältig geplant werden und langfristigen Trends folgen. Manchmal sei es besser, mehrere Einzelaktionen in ein Paket größerer Maßnahmen zu packen, da dadurch nicht nur der Erneuerungseffekt sichtbarer wird, sondern auch der Erhalt von Investitionsmitteln plausibler begründet werden kann.
Rigoros Rücklagen bilden
Finanziert werden die Investitionen im wesentlichen durch: Ansparen oder Verwenden von Rücklagen (Eiserne Verpachtung), Kreditaufnahme, Eigentümer-Investition gegen Pachterhöhung. Bei der Kreditaufnahme sollte stets geprüft werden, ob die Inanspruchnahme von Fördermitteln möglich sei. Nach wie vor bestehe bei deutschen Banken wenig Neigung zur Finanzierung von mittelständischen Unternehmen im Gastgewerbe. Von der Branche werde ein zunehmend hoher Eigenkapitalanteil gefordert. Der Consulter rät Hoteliers, bei Banken mit offenen Karten zu spielen, Dinge offensiv anzugehen und ein korrektes Reporting zu liefern.
Bierwirth empfiehlt der Branche eine systematische Instandhaltung durch eine rigorose Rücklagenpolitik. „Rücklagen sollten aufgebaut werden wie das Kapital einer Lebensversicherung, nämlich durch regelmäßiges Abbuchen“, gab Bierwirth den Teilnehmern mit auf den Heimweg.
Susanne Stauß
