Herausforderung Umbau: Damit der Aufwand sich lohnt, ist gute Planung das A und O. Das gilt auch für die Finanzierung Foto: Colourbox
Investition
Dem Investitionsstau trotzen
Berlin. „Beim Renovieren von Hotels passieren immer wieder die gleichen Fehler“, weiß Martina Fidlschuster von Hotour aus ihrer Erfahrung als Beraterin. Zum Teil liege das wohl auch an der steigenden Zahl branchenfremder Investoren, die in der Hotellerie aktiv seien, meinte sie beim Deutschen Hotelkongress in der Fachkonferenz zum Thema „Investieren, renovieren, reinvestieren“. Anders als normale Hoteliers müssen diese ihre Investitionen nicht aus dem Hotelgeschäft heraus verdienen.
Die klassischen Fehleinschätzungen bei Neu- oder Umbau beruhen ihrer Meinung nach oft auf der persönlichen Eitelkeit des Investors. Dieser bestehe darauf, ein Hotel zu bauen, wie er es selbst gern hätte, ohne den Markt zu aalysieren – nach Fidlschusters Erfahrung alles andere als ein Erfolgsrezept. Häuser wie das erfolgreiche Schloss Elmau, das Dietmar Müller-Elmau exakt nach seinen persönlichen Wünschen gestaltet habe, seien die absolute Ausnahme, betont sie.
Verwandt mit der Fehlerquelle, von den eigenen Vorstellungen auf die Vorlieben der Gäste zu schließen: die Annahme „Wir brauchen immer mehr“. Dies führt zu überdimensionierten, zu wenig fokussierten Hotelprojekten. In Wirklichkeit sei weniger oft mehr, nicht umsonst sei das „Age of Less“ ausgerufen worden.
Eine weitere Fehlerquelle sei Selbstüberschätzung, so Fidlschuster. Die verbreitete Vorstellung sei: Wir Hoteliers können alles selbst. Man brauche also keinen Innenarchitekten oder andere externe Experten. Aber diese Einstellung rächt sich häufig in Form nachträglicher KostenDer in Geldeinheiten bewertete Verbrauch von Produktionsfaktoren und Dienstleistungen, der zur Erstellung und zum Absatz der betrieblichen Leistung erforderlich ist.
weiter mit Mausklick..., wenn Planungsfehler ausgebügelt werden müssen. Teuer zu stehen kommt auch das verbreitete Denken in Einzelmaßnahmen. Besser: in 10-Jahres-Zyklen vorausplanen.
Wer in großem Stil umbauen oder renovieren will, braucht dazu oft einen Kredit. Dass es dabei oft Schwierigkeiten gibt, liegt nicht nur an der gern beklagten Knausrigkeit der Banken. „Oft sind Kreditanträge äußerst schlecht vorbereitet und lückenhaft“, schreibt Fidlschuster den Hoteliers ins Stammbuch. Wie man für einen Umbau bei laufendem Betrieb die Bank mit ins Boot holt (siehe Kasten), verrät Uwe Niemann von der Deutsche/Hypo (Nord/LB). Sein Tipp: Immer Banken mit Hotelerfahrung ansprechen. Erste Anlaufstelle sei die eigene Hausbank. Ansonsten gelte: Für eine kleine FinanzierungBeschaffung von monetären Mitteln für unternehmerische Aktivitäten.
weiter mit Mausklick... sei eine regionale Bank am besten geeignet, für große Summen ein überregionales Institut. Dass sich der Hotelier auch nach einem erfolgreichen Kreditantrag nicht zurücklehnen, sondern für Warnsignale der Bank sensibel sein sollte, zeigt der Artikel auf Seite 13 dieser Ausgabe.
Zum Investieren ermutigt Klaus Kluth die Hoteliers. „Es lohnt sich“, so sein Fazit nach dem sechsmonatigen Rebranding-Umbau des ehemaligen Ramada in Wiesbaden zu einem Courtyard by Marriott. Martina Fidlschuster berät gerade das Kempinski Gravenbruch bei der Renovierung.
Entscheidend sind die richtigen Weichenstellungen zu Beginn einer Investition. Architekt Oliver Massabni nennt drei Stolperfallen. So sei das richtige Konzept unbedingt vor dem Start des Bauprojekts zu entwickeln. Das Budget müsse feststehen: Dazu gehören auch eine verbindliche Abstimmung der Vertragspartner, Transparenz und geklärte Verantwortlichkeiten. „Entwickelt wird von innen nach außen“, so Massabni. Dabei sei auch ein möglicher Betreiberwechsel zu bedenken.
