ahgz Digital Talk: Corona stoppt Hotelinvestm...
ahgz Digital Talk

Corona stoppt Hotelinvestments

Novum Hospitality
Diskutiert mit über das Thema Pachten: David Etmenan, Chef der Novum Hospitality
Diskutiert mit über das Thema Pachten: David Etmenan, Chef der Novum Hospitality

Die Corona-Krise hat dazu geführt, dass viele Hotelbetriebe ihre Pachten nicht bezahlen können. Und nun? Im ahgz Digital Talk beschäftigten sich Experten mit der Ist-Situation und Problemlösungen.

FRANKFURT. Die Corona-Krise hat dazu geführt, dass viele Hotelbetriebe ihre Pachten nicht bezahlen können. Zudem endet am 1. Juli das seit April geltende Moratorium, das Vermietern eine Kündigung des Mietverhältnisses untersagt, wenn sie aufgrund Corona-bedingter Einbußen ihre Miete drei Monate nicht bezahlen. Im ahgz Digital Talk zum Thema „Wie steht es um die Nachhaltigkeit der Mieten“ beschäftigten sich drei Experten mit der Ist-Situation und möglichen Problemlösungen.

Moderiert wurde die Runde von René P. Schappner, Head of Hotels bei Colliers International, der eingangs das Ausmaß der Krise auf dem deutschen Hotelmarkt aufzeigte. „Januar und Februar 2019 waren gute Monate, zwar nicht ganz so gut wie im Vorjahr“, erklärte er. Rückgänge habe es bereits zum Jahresbeginn, zum Beispiel durch das Ausbleiben chinesischer Reisender gegeben. Der dann folgende Lockdown ab März mit dem Verbot touristischer Reisen führte zu verheerenden RevPar-Rückgängen. Im März habe dieser noch bei 24,02 Euro gelegen (Vj. 73,17 Euro), im April bei 6,06 Euro (Vj. 73,74 Euro) und im Mai bei 9,62 Euro (Vj. 80,62 Euro). „Das Jahr wird mindestens mit eine Rückgang von 30 Prozent enden“, so Schappner. Vor allem die letzten fünf Jahre seien sehr erfolgreich für die Branche gewesen, die Hotellerie in Deutschland habe zwischen 2014 und 2019 im Schnitt beim RevPar zwischen 15 und 18 Prozent zugelegt. Corona werde tiefere Spuren hinterlassen als frühere Krisen.

David Etmenan: "Wir konnten hinsichtlich der Pachtstundungen eine 85-prozentige Quote erzielen"

Der CEO und Owner von Novum Hospitality, David Etmenan, schilderte den Lockdown seiner Gruppe: „Ab dem 16. März war uns klar, dass wir in die Schließung gehen“, berichtete er. Fünf Hotels seien am Netz geblieben, um die Nachfrage zu beobachten. Eine große Herausforderung seien zunächst das Managen von Stornierungen und die Buchungsabwicklung gewesen. Parallel dazu wurden Anträge auf Kurzarbeit und KfW-Kredite gestellt. „Wir haben die neue Situation für uns alle bewertet und Lösungen gesucht“, so Etmenan, dazu gehörten auch proaktive Gespräche mit den Verpächtern. „Wir konnten hinsichtlich der Pachtstundungen eine 85-prozentige Quote erzielen.“ Es habe aber auch Verpächter gegeben, die auf 50 Prozent der Pacht oder sogar auf die komplette Pachtsumme nicht verzichten wollten. „Das haben wir dann auch geleistet.“ Seit Anfang Juni seien 22 Hotels in Betrieb, die erste Welle habe man an Standorten mit touristischer Bedeutung wie Lübeck oder Hamburg eröffnet. Drei Standorte seien in Berlin in Betrieb gegangen, allerdings ohne signifikante Auslastungen. Ab Juli werde man knapp 60 Häuser am Start haben, bis Ende September hoffe man, das restliche Portfolio zu eröffnen, bei Auslastungsquoten von 40 bis 50 Prozent. Es fehlten klar die wichtigen Nachfrageerreger wie Messen, Kongresse und Events, an denen man hohe und nicht stornierbare Raten umsetzen könne.

Die Immobilienseite des Talks vertrat Frank Hildwein, Head of Hotel Acquisition and Sales bei Deka Immobilien Investment. Über verschiedene Fonds gehören Deka 70 Hotels, von denen fast alle geschlossen waren, heute 50 wiedereröffnet sind. „Unsere Betreiber sind nicht in dem Bereich, wo sie Geld verdienen können und Pacht bezahlen“, so Hildwein: „2020 wird extrem verlustreich für die komplette Hotelindustrie. Wir können aber damit hantieren, weil die Fonds eine gute Cash Flow Basis haben und nicht in Schieflage geraten sind.“

Die Deka hat mit allen Betreibern individuelle Vereinbarungen getroffen und Pachten gestundet, aber nicht erlassen. „Die ausgesetzten Mieten müssen zurückbezahlt werden. Wenn der Markt sich wieder erholt, müsste das machbar sein. Bei Pachten, die aber 2017/18 abgeschlossen wurden, wird das eine Herkulesaufgabe“, so Hildwein. Mit den meisten Pächtern habe man sich auf einige Monate Stundungen geeinigt, er habe aber auch Betreiber erlebt, die ihre Pachten ohne jeglichen Dialog einfach nicht mehr bezahlt hätten. „Wir möchten ein gutes partnerschaftliches Verhältnis. Die Leute können sich daran erinnern, wie man sich in Krisen verhält.“

Dennoch: Sowohl die institutionellen Fonds als auch Publikumsfonds erhielten weiterhin Zuflüsse und auch die Renditen seien stabil, schließlich seien die Immobiliensegmente Büro und Logistik nach wie vor sehr erfolgreich, gerieten fast unter Druck, weil das Geld derzeit nicht in Retail oder Hotels fließen könne. „Wir haben weiter Ankaufsmandate, das gilt auch für Hotels, und wir versuchen, die Hotelquote von 10 bis 12 Prozent in unseren Fonds aufrecht zu erhalten. Der Investitionsmarkt für Hotels ist aber quasi zum Stillstand gekommen.“ Im Augenblick wisse keiner, wie man eine nachhaltige Pacht berechnen solle. Dies bestätigte auch René Schappner: „Im Moment ist die Festlegung auf ein nachhaltiges Mietniveau schwierig, weil die aktuelle Performance ein Mietniveau ergeben würde, was das ganze Investment nicht gangbar machen würde.“

Für die nächsten Jahre müsste eine Einstiegspacht etwa 20 Prozent niedriger ausfallen als 2019, schätzt Hildwein. Modelle mit einer niedrigen Fixpacht und Variablen seien denkbar. Doch dies dürfte für Investoren uninteressant sein. Denkbar für die Deka als Kaufobjekte seien eventuell Häuser, die ein Owner Operator auf den Markt bringe, um Eigenkapital freizusetzen und damit sein operatives Geschäft zu stärken.

Tagungshotels in der Bredouille

Novum, so Etmenan, habe in der Lockdown-Phase bereits mit Projektentwicklern vereinbart, die Eingangsmiete ein Jahr lang als Hybridmodell zu gestalten. Es sei von immenser Wichtigkeit, das existierende Portfolio auf ein Hybridmodell zu transferieren. „Ein Umsatz, wie wir es gewohnt sind, kann nicht eingefahren werden.“ Auch hätten einige Investoren sich bereits von Projekten verabschiedet, weil es dafür keine Exitstrategie/Verkaufsmöglichkeit gebe. „Die Finanzierung von Hotelprojekten ist schwieriger geworden, das wird zu einer Verlangsamung der bereits unterzeichneten Projekte und zu einem Einbruch bei neuen Projekten führen“, bestätigte auch Schappner. Zudem könnte die vorgesehene Hotelgröße schrumpfen. Auch sei die Ermittlung des Immobilienpreises problematisch, weil man nicht wisse, wie eine Staffelpacht oder eine mietfreie Zeit aussehen sollten. Für die bestehenden Betriebe und für Projekte, die in Kürze auf den Markt kommen, dürfte es eine gewisse Erleichterung sein, wenn weiter in der Zukunft liegende, noch nicht im Bau befindliche und noch nicht durchfinanzierte Developments jetzt erst einmal gestoppt werden.

Für die Betreiber stehen die Zeichen aktuell jedenfalls auf Effizienzsteigerung und Sparsamkeit. „Wir haben ein Assessment Center aufgebaut und sämtliche standardisierten Abläufe auf alle Marken übertragen“, so Etmenan. Gäste erhielten ein limitiertes Angebot, um Personalkosten zu sparen. Teilweise sei jetzt auch ein Direktor für zwei Häuser im Einsatz, es gebe keine Doppel- oder Dreifachbesetzung von Stellen mehr. „Wir müssen die Cash Burn Rate geringhalten,“ so der CEO. Am einfachsten zu handeln seien derzeit 3-Sterne Produkte. Hotels mit Konferenz- und Tagungsschwerpunkt und hohem ausländischem Gästeaufkommen litten massiv. Dennoch riet auch er davon ab, die Raten zu senken. Der Juli werde aber noch eingesetzt, um eine gewisse Preisattraktivität zu bieten und damit die Auslastungsquoten zu verstärken.

Hildwein, dessen Portfolio zu einem Drittel in Deutschland liegt, sieht für diese einen leichten Vorteil gegenüber Standorten wie London oder Paris. Deutschland habe die Bekämpfung der Pandemie etwas besser im Griff gehabt und einen stärkeren Inlandstourismus sowie eine starke Wirtschaft. Auf mögliche Investitionen in die Ferienhotellerie angesprochen sagte er: „Das ist ein Thema, das ich einmal anpacken werde.“ Dabei müsse es sich aber um Resorts in Feriendestinationen handeln und keine Center Parcs. „Wir haben bereits Hotels in touristisch geprägten Destinationen wie Barcelona, werden uns dem Thema weiter öffnen.“

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