Immobilien: Dem wahren Wert des Hotels auf de...
Immobilien

Dem wahren Wert des Hotels auf der Spur

Hotelimmobilien-Bewertungen helfen Hoteliers, unerkannte Potenziale zu nutzen. Wichtig sind sie oft für Darlehen oder vor einem Verkauf.

Mehr als 80 Prozent der deutschen Hotelbetriebe werden individuell und privat geführt. Überdurchschnittlich häufig kämpfen gerade diese Häuser mit einem Renovierungsstau, der nur schwer zu überwinden ist, da Banken Kreditanträge inzwischen sehr genau prüfen. Besonders schwer dabei haben es oft Hotelinhaber jenseits der 50 – insbesondere, wenn ihre Nachfolge im Betrieb nicht geregelt ist. Denn die Kreditinstitute haben selbst mit steigenden regulatorischen Anforderungen zu kämpfen und entscheiden auf Basis klarer Konzepte und Analysen. Hotelimmobilien-Bewertungen liefern aussagekräftige Zahlen für die Banken und geben Aufschluss über ungenutzte Potenziale des Betriebs.

Die Zahl der Immobilien-Bewertungen ist in den vergangenen Jahren merklich gestiegen. Sowohl die Vorgaben der Banken, regelmäßige -Bewertungen des Kreditportfolios durchzuführen, als auch die vielen Transaktionen sorgen für die gestiegene Nachfrage. Gründe für die Beauftragung einer Hotelimmobilien-Bewertung sind etwa ein anstehender neuer Darlehensvertrag, eine Nachfolgeregelung oder der Verkauf des Betriebes.

Die Bewertung zeigt klar auf, wo der Betrieb aktuell steht und wo Potenziale liegen. Daher ist eine Analyse auch bei zukünftigen Verkaufsabsichten sinnvoll. Denn mit gezielten Maßnahmen lässt sich der Wert der Hotelimmobilie oftmals innerhalb weniger Jahre steigern. Immobilienbewertung ist so auch ein Ansatz zur Betriebsoptimierung. Bei Betreiberimmobilien – wozu auch Hotels gehören -- richtet sich die Bewertung stark nach dem Betriebsergebnis und weniger nach dem Wert des physischen Gebäudes. Je höher das Betriebsergebnis für die Zukunft vorausgerechnet werden kann, desto höher wird der Wert sein. Eine Analyse liefert Antworten auf die Fragen, ob weitere Umsatzpotenziale gehoben werden und Kosten gesenkt werden können. Entsprechende Maßnahmen helfen, das Betriebsergebnis zu verbessern und erlauben eine positivere Vorausschau-Rechnung. Und ein solcher Forecast führt automatisch zu einer besseren Bewertung.

Dieser wird üblicherweise für einen Zeitraum von zehn Jahren erstellt und berücksichtigt eine ganze Reihe von Prämissen, jedoch keine unvorhersehbaren Ereignisse wie etwa Wirtschaftskrisen. Dabei geht dieses Zukunftsszenario von einem fortgeführten Status Quo aus und betrachtet, wie sich Angebot und Nachfrage künftig entwickeln werden. Auf dieser Basis und unter Annahme marktüblicher Kosten wird eine Umsatzvorausschau erstellt. Dabei werden auch Preis- und Konzeptänderungen im Betrieb berücksichtigt, die sich stark auf die Bewertung auswirken. So kann eine Repositionierung für bessere Konkurrenzfähigkeit sorgen.

Der Erfolg eines Hotels misst sich am „Strategischen Fit“. Dieser besteht aus den Faktoren Standort, Betreiber und Konzept/Marke. Ein Haus an einem schlechten Standort hat immer einen Nachteil und muss versuchen, durch besonders hohe Qualität in den Bereichen Betreibung, Marketing und Vertrieb diese Schwäche abzufangen. Nach der individuellen Situation richtet sich auch die Strategie des Betriebes, zum Beispiel als Ferien- oder Stadthotel.

Den Standort kann man nicht verändern. Ändert man aber das Konzept unter Berücksichtigung der in der Hotelimmobilien-Bewertung aufgedeckten ungenutzten Potenziale, ist eine Repositionierung des Betriebes in vielen Fällen möglich. Mit einer solchen Repositionierung kann bei nicht mehr optimal laufenden Betrieben manchmal eine erhebliche Wertsteigerung der Immobilie erzielt werden. Wenn sich ein Hotelier aktiv repositioniert, wird er häufig wieder konkurrenzfähig. Die oft im Rahmen der Repositionierung notwendigen Investitionen lassen sich bestenfalls durch die Wertsteigerung gegenüber der Hausbank oder Investoren plausibilisieren.

Ein elementares Kriterium für den Betriebserfolg ist der Betreiber. Eine Immobilie kann unter Umständen mit verschiedenen Betreibern unterschiedliche Werte haben. Wird für eine Hotelimmobilie eine Bewertung durchgeführt, bei der der Betreiber aktuell das Potenzial nicht voll ausschöpft, könnte unter Berücksichtigung eines veränderten zukünftigen Betreiberszenarios ein höherer Wert erzielt werden.

Wenn es also darum geht, den Hotelbetrieb in wenigen Jahren für einen Verkauf „fit“ zu machen, finden sich in den Analyseschritten der Hotelimmobilien-Bewertung wertvolle Hinweise. Wer Verbesserungen vornimmt, kann innerhalb weniger Jahre seine Immobilie markt- und verkaufsfähig machen und so wahrscheinlich einen besseren Preis erzielen. Moritz Dietl

Der Autor ist Geschäftsführender

Partner bei der Treugast Solutions Group (www.treugast.com)

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