Marktdaten: "Salzburg ist ein Schlaraffenland...
Marktdaten

"Salzburg ist ein Schlaraffenland"

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Musik- und Kulturstadt: Die Festspiele ziehen im Sommer ein internationales Publikum nach Salzburg
Musik- und Kulturstadt: Die Festspiele ziehen im Sommer ein internationales Publikum nach Salzburg

Die Hotelimmobilienspezialisten von Christie & Co haben den österreichischen Markt unter die Lupe genommen. Ihr Favorit ist nicht die Hauptstadt.

WIEN. Die Hotelimmobilienspezialisten von Christie & Co haben die österreichischen Städte Wien und Salzburg unter dem Gesichtspunkt des Hotelstandorts unter die Lupe genommen. Die Hauptstadt Wien ist nicht nur die größte Stadt Österreichs sowie sechstgrößte der Europäischen Union, sondern wurde auch als „lebenswerteste“ Stadt der Welt ausgezeichnet. Was die Metropole für ihre Bewohner attraktiv macht, spricht natürlich auch Touristen an. Und dass in Wien mehr als 300 internationale Unternehmen den Sitz ihres Osteuropa-Geschäfts etabliert haben, sorgt für eine stetige Corporate-Nachfrage. Dank zahlreicher freizeittouristischer Nachfragegeneratoren sowie internationaler Konzerne und Messen profitiert die Stadt an der Donau von einem ausgeglichenen Business-Leisure-Mix.

Laut der aktuellen Analyse von Christie & Co schlägt sich die stetig wachsende Beliebtheit Wiens in einer starken Performance-Verbesserung der Hotelkennzahlen nieder. Dahinter steht eine ganzjährig stabile Nachfrage – mit Ausnahme des historisch schwachen Jahresbeginns . Seit 2014 stieg die Anzahl der Übernachtungen in Hotels und Garni-Betrieben um insgesamt 16,6 Prozent und verzeichnete 2018 mit rund 14,3 Mio. Nächten einen Rekord. Für 2019 zeichnet sich laut Wien Tourismus ab, dass die Übernachtungszahlen um 7 Prozent zugelegt und die Wiener Hotellerie erstmals mehr als 1 Mrd. Euro umgesetzt haben. Die Zimmerauslastung der Wiener Hotels wuchs in den vergangenen fünf Jahren kontinuierlich und erreichte 2018 einen Höchstwert von 78 Prozent.

Kennzahlen entwickeln sich positiv

Die durchschnittliche Netto-Zimmerrate verzeichnete ebenfalls einen generellen Aufwärtstrend. Zwar wurde in den Jahren 2016 und 2017 ein Rückgang registriert, dieser resultierte jedoch primär aus der Mehrwertsteuererhöhung um 3 Prozent zum 1. Mai 2016, die die Hoteliers offenbar nicht an die Gäste weitergaben. Nachdem diese Regelung am 1. November 2018 wieder rückgängig gemacht wurde, erholte sich der Markt allerdings zügig und überschritt 2018 mit einem Durchschnittspreis von rund 102 Euro sein bisheriges Rekordhoch aus dem Jahre 2015. Der RevPar (Erlös pro verfügbarem Zimmer) hat sich über den Betrachtungszeitraum auslastungs- sowie ratengetrieben positiv entwickelt. Insgesamt verbesserte sich der RevPar seit 2014 um 14 Prozent auf 80 Euro 2018. Ricky Bichel, Consultant Advisory&Valuation Services, geht auch für das Jahr 2019 von einer positiven Entwicklung aus.

„Es scheint, als ob dieser Positivtrend der Performance auch bei den Hotelprojektentwicklern nicht unbemerkt geblieben ist“, stellt Bichel fest. Nachdem die Zahl der Hotelbetriebe in den vergangenen Jahren rückläufig war, werden bis 2023 in der österreichischen Hauptstadt zirka 36 Hoteleröffnungen erwartet, die den Zimmerbestand um rund 19 Prozent erhöhen werden. Im Bau befinden sich etwa ein 822-Zimmer-Flaggschiffhaus der Marke The Student Hotel im 2. Bezirk sowie ein Jaz in the City der Deutschen Hospitality mit 165 Zimmern im 6. Bezirk. „Mit besonders großer Spannung erwarten wir den österreichischen Markteintritt der Luxusmarke Rosewood. Die 99-Zimmer-Nobelherberge soll bereits 2022 eröffnet werden und den Wiener Luxushotelmarkt aufwirbeln. Insgesamt bleibt es spannend, ob die starke Performance aus dem ersten Halbjahr 2019 trotz der zu erwartenden Angebotserweiterungen fortdauert“, so Bichel.

18 Gästeübernachtungen pro Einwohner

Auch den Hotelimmobilienmarkt der viertgrößten Stadt Österreichs hat Christie&Co näher beleuchtet. „Salzburg boomt: Die touristische Anziehungskraft ist ungebrochen, sodass die Mozartstadt von einem Rekord zum nächsten jagt“, betont Bichel. Im Jahr 2018 verzeichnete die Stadt an der Salzach rund 1,6 Mio. Ankünfte mit 2,8 Mio. Hotelübernachtungen. Dies entspricht durchschnittlich 18 Übernachtungen pro Einwohner – laut Unternehmen ein in der Städtehotellerie im deutschsprachigen Raum unübertroffener Wert. München kam im vergangenen Jahr auf zirka zehn Touristenübernachtungen je Einwohner, Wien lediglich auf acht.

Über die vergangenen fünf Jahre entwickelte sich die Nachfrage durchgängig positiv. Die Zahl der Ankünfte wuchs um insgesamt rund 23 Prozent, die der Übernachtungen um 20 Prozent. Der Anteil der Übernachtungen ausländischer Gäste wuchs stetig auf zuletzt rund 77 Prozent. Während Deutschland und die Vereinigten Staaten mit 26 Prozent und 11 Prozent nach wie vor die wichtigsten internationalen Quellmärkte darstellen, rücken insbesondere asiatische Nationen vor. So belegte China 2018 den vierten Platz, während Taiwan den größten prozentualen Anstieg verbuchte (+16,2%) und nun auf Platz 9 rangiert. Salzburg weist ein für freizeittouristische Städte typisches Saisonalitätsmuster auf, mit Nachfragespitzen während der Sommermonate sowie im Dezember.

Bettenburgen sind nicht erlaubt

Das Angebotswachstum fiel deutlich geringer aus als das der Nachfrage. So stieg die Zahl der Hotels von 121 Hotels im Jahr 2014 auf 123 im Jahr 2018 (+1,7%). Gleichzeitig wuchs das Bettenangebot um mehr als 1300 Betten beziehungsweise 11 Prozent. Der stärkere Anstieg des Bettenangebots deutet auf eine Konsolidierung zu überdurchschnittlich großen Hotels hin und wäre sogar noch stärker spürbar, würden in Salzburg auch Beherbergungsgroßbetriebe bewilligt werden. „Die Bewilligungspraxis in Salzburg verhindert nicht nur ein unkontrolliertes Wachstum des Hotelmarktes, sondern wirkt sich zudem positiv auf die Performance der bestehenden Hotels aus. Starkes Nachfragewachstum bei begrenztem Angebotszuwachs – das ist ein wahres Schlaraffenland für Hoteliers“, resümiert Bichel. Dies zeigt sich in der gänzlich positiven Entwicklung der Hotelkennzahlen während der vergangenen Jahre. So stieg die Auslastung über die binnen fünf Jahren um rund 8 Prozentpunkte auf starke 79 Prozent, während die Rate um 10 Prozent zulegte. Folglich stieg der RevPar in diesem Zeitraum sowohl raten- als auch auslastungsgetrieben auf rund 81?Euro, was einer Veränderung von zirka 22 Prozent entspricht.

Trotzdem besteht die Hotel-Pipeline aus lediglich zwei Projekten. Im Bau befindet sich das Hyperion Hotel von H-Hotels im denkmalgeschützten Palais Faber, das bis Ende 2020 fertig werden soll. Außerdem ist ein Budget-Hotel unweit des Messezentrums mit 92 Zimmern geplant. Eine planmäßige Realisierung beider Projekte würde zu einer Erweiterung des aktuellen Bettenangebotes um 3 Prozent führen. „Die Frage ist nicht ob, sondern wann internationale Marken das immense Potenzial der Mozartstadt erkennen und einen Weg finden, ihre Flaggen in der Stadt an der Salzach zu hissen“, hält Bichel abschließend fest.

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